- Beitrag von Redaktion Finantio
INHALT
Immobilien-Rendite-Rechner als Excel Vorlage (kostenlos!)
Immobilien sind und bleiben eine spannende Anlageklasse. Der Standort, die Beschaffung und das Alter eines Objektes haben einen starken Einfluss auf die Immobilienbewertung.
Um dir beim Kauf einer Immobilie unter die Arme zu greifen, haben wir einen Immobilien-Rendite-Rechner als Excel-Tool für dich entwickelt. Nach einer kurzen Dateneingabe erhältst du eine schnelle Einschätzung darüber, ob sich der Immobilienkauf rentiert.
Was ist die Immobilienrendite?
Mit einer Immobilie kannst du deinen langfristigen Vermögensaufbau ergänzen und langfristig ein passives Einkommen in Form von laufenden Mieteinnahmen aufbauen. Wichtig ist, dass deine Kapitaleinkünfte über den Kosten liegen – ansonsten bist du in ein Minusgeschäft investiert.
Vor dem Kauf einer Immobilie solltest du folglich die erwartete Immobilienrendite für dein Objekt berechnen. Die Kalkulation hängt davon ab, welche Art der Rendite du ermitteln möchtest.
Es gibt keine “richtige” Renditeformel. Die Wahl hängt vom Kontext der Immobilienbewertung ab.
Eigenkapitalrendite deiner Immobilie hat nur eine bedingte Aussagekraft
Die Eigenkapitalrendite ist schnell berechnet: Die nimmst deinen jährlichen Überschuss und teilst diesen durch das Eigenkapital, das an die Immobilie gebunden ist. Schau dir dazu das folgende Beispiel an:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 200.000 Euro |
| Jahresnettokaltmiete | 20.000 Euro |
| Jährliche Kosten | 4.600 Euro |
| Überschuss (nach Steuern) | 12.400 Euro |
| Eigenkapitalrendite | 6,20 Prozent |
Die Eigenkapitalrendite hat nur eine bedingte Aussagekraft, da sie sich nur auf historische Daten bezieht. Außerdem werden zukünftige Wertsteigerungen und Tilgungsleistungen der Immobilie nicht berücksichtigt.
Mit der Objektrendite findest du heraus, ob sich der Einsatz von Fremdkapital lohnt
Die Objektrendite umfasst sämtliche Einnahmen und Ausgaben, die du mit der Immobilie generierst. Ausgeschlossen sind Finanzierungskosten. Sämtliche Anschaffungskosten (Notarkosten, Grunderwerbssteuer, etc.) sind hingegen bei der Kalkulation der Immobilienrendite inkludiert.
Die Objektrendite eignet sich insbesondere, um verschiedene Objekte miteinander zu vergleichen.
Außerdem kannst du die Objektrendite nutzen, um herauszufinden, ob sich der Einsatz von Fremdkapital beim Immobilienkauf lohnt. Der sogenannte Leverage-Effekt wird von Immobilieninvestoren genutzt, um die Eigenkapitalrendite zu steigern, indem “günstiges” Fremdkapital aufgenommen wird. Der Einsatz von Fremdkapital lohnt sich nur dann, wenn die Finanzierungskosten deiner Bank unterhalb der Objektrendite liegen.
Denk daran, dass du bei Fremdkapital immer das Risiko eingehst, den Kredit aufgrund einer unerwarteten Marktlage nicht zurückzahlen zu können. Im Notfall muss deine Immobilie zwangsversteigert werden.
Die Mietrendite ist eine beliebte Bewertungskennzahl von Immobilienmaklern
Die Mietrendite findest du häufig in Prospekten und Exposés von Immobilienmaklern. Deine Jahreskaltmiete wird dabei durch den Kaufpreis geteilt.
Achte darauf, dass du deine Bewertung auf Basis der Nettorendite fällst. Diese berücksichtigt neben dem Kaufpreis noch Neben- und Instandhaltungskosten, die deine Anschaffungskosten um bis zu 9 Prozent erhöhen können:
- Maklerprovision
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbuchgebühren
- Nicht umlegbare Verwaltungs- und Instandhaltungskosten
Bei der Nettorendite werden weder steuerliche Faktoren noch Finanzierungskosten berücksichtigt, sodass du diese nur als erste Indikation nutzen solltest.
Makler setzen oft nur die Bruttorendite an, um Immobilien besser zu vermarkten und ins Gespräch mit potenziellen Käufern zu kommen.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 200.000 Euro |
| Nebenkosten | 16.000 Euro |
| Jahreskaltmiete | 12.500 Euro |
| Bruttorendite | 6,25 Prozent |
| Nettorendite | 5,77 Prozent |
Immobilienrendite berechnen: Was ist eine “gute” Immobilienrendite?
Wie hoch eine gute Immobilienrendite ist, hängt insbesondere vom Standort der Immobilie ab. Grundsätzlich ist eine Immobilie günstig bewertet, wenn die Nettomietrendite zwischen 4 und 6 Prozent liegt.
Je höher das Risiko, desto höher ist auch die Rendite – diese Regel gilt auch für Immobilienkäufer.
Hohe Mietrenditen kannst du aktuell in Ostdeutschland finden – dort sind Nettomietrenditen von 8 – 9 Prozent durchaus realistisch. Jedoch ist an diesen Standorten auch das Risiko von Leerständen und Mietausfällen höher.
In Metropolregionen wie Frankfurt am Main, Berlin oder München ist das Leerstandsrisiko zwar geringer – dafür jedoch auch die Mietrenditen aufgrund des hohen Preisniveaus.
Statistik: Immobilienrenditen in Deutschland gehen laut einer Studie von Immowelt zurück
Eine Immobilienanalyse der Immowelt-Group hat in 2019 ergeben, dass sich die Mietrenditen in Deutschland weiterhin negativ entwickeln. Die hohen Preissteigerungen lassen Immobilienkäufe zunehmend weniger attraktiv wirken.
Dennoch lassen sich in bestimmten Regionen weiterhin hohe Mietrenditen erzielen. Diese liegen überwiegend im Osten oder in NRW.
Immobilien in Metropolen wie München (3,1 Prozent), Frankfurt (3,6 Prozent) oder Stuttgart (3,7 Prozent) sind hingegen weniger lukrativ. Dort sind die Preise überproportional zu den Mieten gestiegen. Die Immobilienkaufpreise lassen sich in diesen Städten mittlerweile nur sehr langfristig amortisieren.
| Stadt | Kaufpreis 2018 (pro m²) | Miete 2018 (pro m²) | Bruttorendite 2018 |
|---|---|---|---|
| Duisburg | 1.080 Euro | 6,00 Euro | 6,70 Prozent |
| Wuppertal | 1.120 Euro | 6,20 Euro | 6,60 Prozent |
| Chemnitz | 930 Euro | 5,00 Euro | 6,50 Prozent |
| Mönchengladbach | 1.210 Euro | 6,50 Euro | 6,40 Prozent |
| Magdeburg | 1.150 Euro | 6,00 Euro | 6,30 Prozent |
| Dortmund | 1.430 Euro | 7,00 Euro | 5,90 Prozent |
| Bochum | 1.480 Euro | 7,00 Euro | 5,70 Prozent |
| Essen | 1.470 Euro | 6,90 Euro | 5,60 Prozent |
| Cottbus | 1.400 Euro | 6,00 Euro | 5,10 Prozent |
| Bielefeld | 1.810 Euro | 7,50 Euro | 5,00 Prozent |
Anleitung: Immobilien-Rendite-Rechner (Excel)
Mit dem Immobilien-Rendite-Rechner erhältst du eine erste Indikation in Bezug auf den Kaufpreis deiner Immobilie. Nach dem Öffnen des Excel-Rechners wirst du aufgefordert, einige grundlegende Daten zur Immobilie anzugeben.
Mit den Standortdaten kann der Immobilienrechner beispielsweise einschätzen, ob der Kaufpreis in dem spezifischen Sachverhalt fair gesetzt ist. Mit der Nutzung des Rechners erleichterst du dir die Verhandlungen mit Verkäufern und deiner Hausbank bei der Finanzierung des Projektes. Je besser du deine Zahlen im Griff hast, desto besser sind im Normalfall auch die Konditionen, die dir dein Bankberater anbietet.
Trage die Eckdaten zur Immobilie ein
Neben den allgemeinen Angaben zur Immobilie (Baujahr, Größe, Instandsetzungskosten, etc.) fragt dich der Immobilien-Rendite-Rechner nach den Kaufnebenkosten. Je genauer du bei der Dateneingabe vorgehst, desto verlässlicher ist die finale Bewertung.
Bei den Angaben zur Miete kannst du dich entweder an der ortsüblichen Miete orientieren oder du setzt bei vermieteten Immobilien das aktuelle Mietniveau an.
Immobilien-Rendite-Rechner (Excel) zum Download
Wir haben dir im Team einen kostenlosen Immobilien-Rendite-Rechner als Excel-Tool entwickelt. Mit einem Klick auf den nachfolgenden Button lädst du dir den Rechner kostenlos herunter und kannst direkt mit deiner Bewertung starten.
Immobilienbewertung in Excel: Kennzahlen berechnen
Wechsle auf das Tabellenblatt, sobald du alle Daten eingetragen hast. Dort findest du alle relevanten Renditekennzahlen. Du wirst dort die oben bereits beschriebene Brutto- und Nettorendite finden, die wir um weitere Kennzahlen ergänzt haben.
Die Nettorendite haben wir beispielsweise um Instandhaltungskosten angepasst. Oft kannst du eine Immobilie nach dem Kauf nicht direkt vermieten, weil du Investitionen tätigen musst, um die Wohnung oder das Haus vermietungsfähig zu machen. Diese Instandhaltungskosten erhöhen nachträglich deine Anschaffungskosten und müssen bei der Kalkulation der Immobilienrendite berücksichtigt werden.
Außerdem berechnet der Immobilien-Rendite-Rechner die Nettoanfangsrendite des Objektes. In diesem Fall wird nicht deine Jahresnettokaltmiete durch die Gesamtkosten der Immobilie geteilt, sondern der Reinertrag der Immobilie. Dieser bereinigt die Jahresnettokaltmiete um:
- Instandhaltungsrücklagen,
- Instandhaltungskosten,
- und Kosten für die Hausverwaltung.
In dem Immobilien-Rendite-Rechner findest du oben eine Statusleiste, die dir anzeigt, ob sich der Kauf der Immobilie auf Basis der Kennzahlen für dich lohnt. Ist das Feld grün, kannst du dich intensiver mit einem Kauf beschäftigen.
Das Excel-Tool ist besonders für die Vorbereitung eines Finanzierungsgespräches bei deiner Hausbank geeignet. Das zeigt deinem Berater, dass du das Zahlenwerk im Griff hast.
So erhöhst du deine Immobilien Rendite
Du kannst verschiedene Maßnahmen ergreifen, um deine Immobilienrendite zu erhöhen. Diese Maßnahmen können dazu führen, dass sich deine Mietrendite verbessert. Beziehe dieses zukünftige Renditepotenzial immer in deine Bewertung mit ein.
Mieteinnahmen maximieren, Leerstand vermeiden
Oft kannst du deine Mietrendite schon dadurch erhöhen, dass du die Mieten für dein Objekt erhöhst. Liegt das Mietniveau unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmieten, kannst du die Mieten innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent erhöhen.
In manchen Regionen liegt die Obergrenze bei 15 Prozent. Haben Vermieter diese Kappungsgrenze ausgeschöpft, müssen sie bis zur nächsten Erhöhung wieder drei Jahre warten.
Gerade bei langfristigen Mietern liegen Mieten oft unter dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten. In solchen Fällen kannst du entweder eine Mietanpassung durchsetzen oder auch den Vertrag kündigen.
Der ROI von Renovierungen muss stimmen
Viele Immobilieninvestoren nehmen Renovierungen und Modernisierungen vor, die unverhältnismäßig sind. Stell dir einmal vor, du kaufst eine 24qm Studentenwohnung in Bremen für 110.000 Euro und investierst in folgende Maßnahmen nach dem Kauf:
| Maßnahme | Kosten |
|---|---|
| Neues Bad | 8.000 Euro |
| Küche mit Kochinsel | 10.000 Euro |
| Hochwertiger Parkettboden | 7.500 Euro |
| Gesamtkosten | 25.500 Euro |
Solche Baumaßnahmen sind nur dann gerechtfertigt, wenn du diese über Mieterhöhungen amortisieren kannst.
Das ist gerade bei einer Studentenwohnung in Bremen nur selten der Fall. Studenten haben nur ein begrenztes Budget. Mit einer Mieterhöhung von 100 Euro pro Monat wirst du dein Investment erst nach 21 Jahren wieder reinholen.
In diesem Fall lohnen sich vielmehr günstigere Maßnahmen zur Modernisierung. Achte immer auf den Standort und die Zahlungskraft deiner potenziellen Mieter, bevor du in Renovierungen investierst.
Mehrere Finanzierungsangebote einholen und vergleichen
Bereite dich auf Finanzierungsgespräche mit deiner Bank vor und optimiere deinen SCHUFA-Score. Je besser du deine Zahlen im Griff hast, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit für einen attraktiven Immobilienkredit. Folgende Dinge solltest du bei am Tag deines Finanzierungsgespräches parat haben:
- Personalausweis oder Reisepass
- Einkommensnachweise
- Sicherheiten und Nachweise (bei Immobilien z.B. Grundbuchauszüge)
- Vermögensaufstellung (aktuelle Kontoauszüge)
- SCHUFA-Auskunft
- Privater Finanzplan
- Aktuelle Versicherungspolicen
- Positiver Auftritt (Pünktlichkeit, Sympathie, etc.)
- Baupläne und Fotos der Immobilie
- (evtl. unabhängige Bewertung der Immobilie durch Gutachter)
Dein Auftritt hat eine wichtige Signalwirkung bei deinem Bankberater. Je souveräner der Auftritt, desto besser die Konditionen.
SCHUFA-Score optimieren für bessere Konditionen
Viele Menschen unterschätzen außerdem die Wichtigkeit vom SCHUFA-Score. Auch diese Kennzahl hat einen großen Einfluss auf deinen Kredit, da sie deine Kredit- und Zahlungsfähigkeit widerspiegelt. Deine Bonität kannst du folgendermaßen verbessern:
- Rechnungen pünktlich bezahlen
- Ungenutzte Konten kündigen
- Kreditkarten kündigen (nicht mehr als 2 Kreditkarten)
- Fehlerhafte Einträge löschen
- Mehrere Kredite in einen Kredit zusammenfassen
- Umzüge vermeiden
- SCHUFA-neutrale Konditionsanfrage stellen anstatt Kreditanfrage (bei vielen Kreditanfragen vermutet SCHUFA viele Absagen)
Immobilien-Rendite-Rechner kostenlos herunterladen
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FAQ - Immobilien-Rendite-Rechner
Wie hoch ist eine gute Rendite bei Immobilien?
Das hängt insbesondere von der Lage der Immobilie ab. Mietrenditen zwischen 4 – 6 Prozent gelten als attraktiv. Je höher die Mietrendite, desto höher ist im Regelfall auch das Anlagerisiko.
Immobilien kaufen oder in ETFs investieren?
Das hängt von deinen individuellen Bedürfnissen ab. Immobilien sind optimal, wenn du dir ein passives Einkommen aufbauen möchtest. ETFs wiederum bedeuten einen weitaus geringeren Verwaltungsaufwand. Du musst dich weder mit Mietern herumschlagen noch Renovierungen betreuen. Oft lohnt sich ein hybrides Modell – einen Teil des Vermögens investierst du in Immobilien, den Rest in ein globales ETF-Portfolio.
Wo gibt es die höchste Rendite bei Immobilien?
Laut einer Analyse von Immowelt aus 2019 befinden sich die attraktivsten Objekte im Osten oder in NRW. Duisburg hat mit 6,7 Prozent die höchste Immobilienrendite.
Co-Founder von Finantio
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