Immobilien-Rendite-Rechner als Excel Vorlage (kostenlos!)

Welche Rendite ist bei einer Immobilie gut?

Ob eine Immobilienrendite gut oder schlecht ist, lässt sich nicht anhand eines einzelnen Prozentsatzes beurteilen. Eine Rendite von 4 Prozent kann bei einer Immobilie attraktiv sein, während sie bei einem anderen Objekt angesichts der vorhandenen Risiken zu niedrig ausfällt. Entscheidend ist deshalb immer das Verhältnis zwischen der erwarteten Rendite, dem eingesetzten Kapital und den mit der Investition verbundenen Risiken.

Grundsätzlich gilt: Je höher das Risiko einer Immobilie, desto höher sollte auch die erwartete Rendite sein. Eine gut vermietbare Wohnung in einer wirtschaftlich starken Stadt mit guter Infrastruktur, moderner Ausstattung und geringem Sanierungsbedarf kann beispielsweise auch bei einer vergleichsweise niedrigen Mietrendite interessant sein. Bei einem älteren Objekt in einer strukturschwachen Region mit höherem Leerstandsrisiko oder absehbaren Sanierungen sollte die erwartete Rendite dagegen entsprechend höher ausfallen.

Mietrendite richtig einordnen

Bei der Bewertung eines Immobilienangebots wird häufig zunächst auf die Mietrendite geschaut. Sie eignet sich gut, um verschiedene Immobilien grob miteinander zu vergleichen. Ein bestimmter Zielwert sollte dabei jedoch nicht isoliert betrachtet werden.

Angenommen, eine Wohnung erzielt eine Nettomietrendite von 4 Prozent. Ob diese Rendite attraktiv ist, hängt unter anderem davon ab, welche laufenden Kosten zu erwarten sind, wie zuverlässig sich die Wohnung vermieten lässt und welche Investitionen in den kommenden Jahren notwendig werden könnten. Auch die Finanzierung spielt für die persönliche Investitionsentscheidung eine wichtige Rolle.

Eine höhere Rendite ist deshalb nicht automatisch besser. Besonders hohe Mietrenditen können beispielsweise dadurch entstehen, dass der Kaufpreis einer Immobilie vergleichsweise niedrig ist. Ein niedriger Kaufpreis kann wiederum auf eine schwächere Lage, einen hohen Sanierungsbedarf oder eine geringere Nachfrage hinweisen. Solche Faktoren können das Risiko von Leerstand, Mietausfällen oder zusätzlichen Investitionen erhöhen.

Umgekehrt bedeutet eine niedrige Mietrendite nicht zwangsläufig, dass eine Immobilie eine schlechte Investition ist. In gefragten Lagen werden häufig höhere Kaufpreise gezahlt, wodurch die anfängliche Mietrendite niedriger ausfällt. Dafür können eine stabile Nachfrage und ein geringeres Leerstandsrisiko sprechen.

Welche Mietrendite sollte man anstreben?

Pauschale Aussagen wie „eine Immobilie sollte mindestens 5 Prozent Rendite erzielen“ sind daher nur eingeschränkt hilfreich. Sinnvoller ist es, für jede Immobilie eine individuelle Mindestrendite festzulegen.

Dabei sollten beispielsweise der Zustand des Gebäudes, die Qualität der Lage, die Vermietbarkeit, die Höhe der nicht umlagefähigen Kosten und mögliche zukünftige Investitionen berücksichtigt werden. Je mehr Unsicherheiten bestehen, desto größer sollte der Renditepuffer sein.

Auch das aktuelle Zinsniveau beeinflusst, welche Rendite für einen Käufer interessant ist. Steigen die Finanzierungskosten, muss eine Immobilie einen größeren laufenden Ertrag erwirtschaften, damit sich die Investition weiterhin rechnet. Bei einem hohen Fremdkapitalanteil kann bereits eine relativ kleine Veränderung des Zinssatzes einen deutlichen Einfluss auf den monatlichen Überschuss haben.

Rendite und Risiko gemeinsam betrachten

Für einen sinnvollen Immobilienvergleich sollte die Rendite daher niemals allein betrachtet werden. Zwei Wohnungen mit derselben Nettomietrendite können wirtschaftlich völlig unterschiedlich attraktiv sein.

Bei der ersten Wohnung können langfristige Mietverhältnisse, geringe laufende Kosten und ein guter Gebäudezustand vorliegen. Bei der zweiten Wohnung könnten dagegen größere Sanierungsmaßnahmen anstehen und die Vermietbarkeit schwieriger sein. Obwohl beide Immobilien auf dem Papier dieselbe Rendite erzielen, ist das Risiko der zweiten Investition deutlich höher.

Für eine Kaufentscheidung ist es deshalb sinnvoll, neben der berechneten Rendite auch mehrere Szenarien durchzuspielen. Was passiert beispielsweise, wenn die Wohnung einige Monate leer steht? Wie verändert sich das Ergebnis bei höheren Instandhaltungskosten? Und ist die Investition weiterhin tragfähig, wenn die Anschlussfinanzierung später zu einem höheren Zinssatz erfolgen muss?

Eine gute Immobilienrendite ist letztlich eine Rendite, die das eingegangene Risiko angemessen vergütet und gleichzeitig genügend Spielraum für unerwartete Kosten bietet. Die reine Prozentzahl liefert dafür einen wichtigen Ausgangspunkt – eine fundierte Investitionsentscheidung entsteht jedoch erst, wenn Rendite, Finanzierung, laufender Cashflow und Risiken gemeinsam betrachtet werden.

Cashflow bei Immobilien berechnen: Was bleibt monatlich übrig?

Eine positive Immobilienrendite bedeutet nicht automatisch, dass mit der Immobilie jeden Monat Geld verdient wird. Für Kapitalanleger ist deshalb neben der Rendite vor allem der Cashflow eine wichtige Kennzahl. Er zeigt, wie viel von den Mieteinnahmen nach Abzug der laufenden Ausgaben und der Finanzierung tatsächlich übrig bleibt.

Vereinfacht lässt sich der monatliche Cashflow einer vermieteten Immobilie berechnen, indem von den Einnahmen alle Ausgaben abgezogen werden, die der Eigentümer selbst tragen muss. Dazu gehören insbesondere die Kreditrate sowie nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten.

Ist das Ergebnis positiv, erwirtschaftet die Immobilie einen monatlichen Überschuss. Bei einem negativen Cashflow muss der Eigentümer dagegen regelmäßig zusätzliches eigenes Geld aufbringen.

Wie wird der Cashflow einer Immobilie berechnet?

Ausgangspunkt der Berechnung sind die regelmäßigen Einnahmen aus der Vermietung. Bei einer langfristig vermieteten Wohnung ist dies in erster Linie die monatliche Kaltmiete. Weitere regelmäßige Einnahmen können hinzukommen, beispielsweise durch die separate Vermietung eines Stellplatzes oder einer Garage.

Von diesen Einnahmen werden zunächst die Kosten abgezogen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Bei einer Eigentumswohnung kann beispielsweise ein Teil des Hausgeldes beim Eigentümer verbleiben. Hinzu kommen je nach Objekt weitere Ausgaben für Verwaltung, Instandhaltung oder sonstige laufende Kosten.

Wird die Immobilie über ein Darlehen finanziert, muss anschließend die monatliche Kreditrate berücksichtigt werden. Sie besteht in der Regel aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil.

Vereinfacht ergibt sich damit folgende Rechnung:

Monatlicher Cashflow = monatliche Einnahmen – nicht umlagefähige Kosten – Kreditrate

Erhält ein Vermieter beispielsweise 1.000 Euro Kaltmiete pro Monat und trägt selbst laufende Kosten von 150 Euro, verbleiben vor der Finanzierung zunächst 850 Euro. Beträgt die monatliche Kreditrate 750 Euro, ergibt sich ein positiver Cashflow von 100 Euro pro Monat beziehungsweise 1.200 Euro pro Jahr.

Steigt die Kreditrate dagegen auf 900 Euro, entsteht bei ansonsten unveränderten Annahmen ein negativer Cashflow von 50 Euro pro Monat. Der Eigentümer müsste in diesem Fall jedes Jahr 600 Euro aus eigenen Mitteln zuschießen.

Positiver und negativer Cashflow

Ein positiver Cashflow schafft einen finanziellen Puffer. Dieser kann beispielsweise genutzt werden, um Rücklagen aufzubauen oder unerwartete Kosten abzufangen. Je größer der Überschuss ist, desto weniger abhängig ist der Eigentümer davon, zusätzliche Liquidität aus anderen Einkommensquellen bereitzustellen.

Ein negativer Cashflow ist jedoch nicht automatisch gleichbedeutend mit einer schlechten Investition. Ein Teil der Kreditrate besteht aus Tilgung. Durch die Tilgung sinkt die Restschuld des Darlehens und damit erhöht sich – bei ansonsten unverändertem Immobilienwert – das Vermögen des Eigentümers.

Genau hier liegt ein wichtiger Unterschied zwischen Cashflow und Renditebetrachtung. Die Tilgung belastet zwar die monatliche Liquidität, stellt wirtschaftlich aber nicht in gleicher Weise einen Aufwand wie beispielsweise Zinsen oder Verwaltungskosten dar.

Eine Immobilie kann deshalb einen leicht negativen Cashflow aufweisen und langfristig trotzdem eine attraktive Investition darstellen. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Eigentümer die monatliche Unterdeckung problemlos finanzieren kann und die Gesamtrendite das eingesetzte Kapital und die vorhandenen Risiken rechtfertigt.

Rücklagen bei der Cashflow-Berechnung nicht vergessen

Ein häufiger Fehler besteht darin, lediglich die aktuell anfallenden Ausgaben vom Mietertrag abzuziehen. Dadurch kann der berechnete Cashflow besser aussehen, als er langfristig tatsächlich ist.

Auch wenn beispielsweise in einem Jahr keine größere Reparatur anfällt, bedeutet das nicht, dass die Immobilie dauerhaft keine Instandhaltungskosten verursacht. Heizung, Fenster, Dach, Fassade oder andere Gebäudeteile müssen früher oder später repariert oder erneuert werden.

Für eine vorsichtige Kalkulation kann deshalb bereits bei der Cashflow-Berechnung ein monatlicher Betrag für zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen berücksichtigt werden. Gleiches gilt für mögliche Mietausfälle oder Leerstandszeiten.

Ein auf diese Weise kalkulierter Cashflow ist zwar niedriger, bildet die langfristige Wirtschaftlichkeit der Immobilie jedoch realistischer ab.

Warum Mietrendite und Cashflow unterschiedliche Ergebnisse liefern können

Mietrendite und Cashflow beantworten unterschiedliche Fragen. Die Mietrendite zeigt, welchen laufenden Ertrag eine Immobilie im Verhältnis zum eingesetzten Kaufpreis beziehungsweise zu den Anschaffungskosten erwirtschaftet. Der Cashflow zeigt dagegen, welche Auswirkungen die Investition auf die laufende Liquidität des Eigentümers hat.

Besonders deutlich wird dieser Unterschied bei der Finanzierung. Zwei Käufer können dieselbe Wohnung zum gleichen Kaufpreis erwerben und damit zunächst dieselbe Objektrendite erzielen. Verwendet der erste Käufer jedoch viel Eigenkapital und der zweite nur wenig Eigenkapital, unterscheiden sich ihre Darlehensbeträge und damit auch ihre monatlichen Kreditraten.

Der Cashflow ist deshalb nicht ausschließlich eine Eigenschaft der Immobilie. Er hängt auch davon ab, wie die Immobilie finanziert wird.

Wie hoch sollte der Cashflow einer Immobilie sein?

Auch beim Cashflow gibt es keinen allgemein gültigen Mindestbetrag. Ein Überschuss von 100 Euro pro Monat kann bei einer kleinen Wohnung durchaus interessant sein, bei einem großen Mehrfamilienhaus dagegen kaum einen ausreichenden Sicherheitspuffer darstellen.

Sinnvoller ist es daher, den Cashflow im Verhältnis zur Größe der Investition und zu den möglichen Risiken zu betrachten. Entscheidend ist insbesondere, ob ausreichend Spielraum für unerwartete Ausgaben vorhanden ist.

Eine Kalkulation, die nur unter optimalen Bedingungen einen minimal positiven Cashflow ergibt, ist entsprechend anfällig. Schon eine Reparatur, ein vorübergehender Leerstand oder höhere Finanzierungskosten können den Überschuss vollständig aufzehren.

Bei der Bewertung einer Immobilie sollte deshalb nicht nur gefragt werden, ob der Cashflow positiv ist. Mindestens ebenso wichtig ist die Frage, wie stabil dieser Cashflow unter weniger günstigen Bedingungen bleibt.

Genau deshalb lohnt es sich, neben der Renditeberechnung auch die Finanzierung genauer zu untersuchen. Zinssatz, Tilgung, Eigenkapital und Darlehenshöhe können erheblichen Einfluss darauf haben, ob aus einer auf dem Papier rentablen Immobilie tatsächlich eine wirtschaftlich tragfähige Investition wird.

Immobilienrendite mit Finanzierung und Zinsen berechnen

Nur wenige Kapitalanleger bezahlen eine Immobilie vollständig aus eigenen Mitteln. In der Praxis wird häufig ein erheblicher Teil des Kaufpreises über ein Bankdarlehen finanziert. Dadurch verändert sich zwar nicht die Immobilie selbst, wohl aber die wirtschaftliche Situation des Käufers. Vor allem Zinssatz, Tilgung, Eigenkapital und Darlehenshöhe bestimmen, wie viel Kapital monatlich für die Finanzierung benötigt wird und welche Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erzielt werden kann.

Für eine realistische Immobilienkalkulation reicht es deshalb nicht aus, lediglich Kaufpreis und Miete gegenüberzustellen. Die Finanzierung sollte separat betrachtet und anschließend mit den Einnahmen und Ausgaben der Immobilie zusammengeführt werden.

Wie beeinflusst die Finanzierung die Immobilienrendite?

Wird eine Immobilie teilweise mit Fremdkapital gekauft, muss der Käufer weniger eigenes Kapital einsetzen. Gleichzeitig entstehen durch das Darlehen zusätzliche Zinszahlungen.

Angenommen, für den Kauf einer Immobilie werden insgesamt 300.000 Euro benötigt. Werden davon 100.000 Euro aus eigenen Mitteln bezahlt und 200.000 Euro über ein Darlehen finanziert, muss die Rendite aus Sicht des Investors anders beurteilt werden als bei einem vollständigen Kauf aus Eigenkapital.

Die Immobilie erwirtschaftet unabhängig davon zunächst dieselben Mieteinnahmen. Durch die Finanzierung entstehen jedoch Zinszahlungen, die den laufenden Ertrag reduzieren. Gleichzeitig ist deutlich weniger eigenes Kapital in der Immobilie gebunden.

Genau daraus kann der sogenannte Fremdkapital- oder Leverage-Effekt entstehen. Vereinfacht ausgedrückt kann Fremdkapital die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erhöhen, wenn die Immobilie eine höhere Rendite erwirtschaftet, als das Fremdkapital kostet.

Dieser Effekt funktioniert allerdings auch in die entgegengesetzte Richtung. Sind die Finanzierungskosten zu hoch oder fällt der Ertrag der Immobilie niedriger aus als erwartet, kann die Fremdfinanzierung die Eigenkapitalrendite verschlechtern.

Welche Rolle spielt der Zinssatz?

Der Sollzinssatz bestimmt, wie teuer das aufgenommene Fremdkapital ist. Schon vergleichsweise kleine Unterschiede beim Zinssatz können bei hohen Darlehensbeträgen erhebliche Auswirkungen haben.

Bei einem Darlehen von beispielsweise 250.000 Euro entsprechen 3 Prozent Zinsen zu Beginn rechnerisch 7.500 Euro Zinskosten pro Jahr. Bei 4 Prozent sind es bereits 10.000 Euro und bei 5 Prozent 12.500 Euro.

Zwischen einer Finanzierung mit 3 und 5 Prozent liegen in diesem Beispiel anfänglich 5.000 Euro Zinskosten pro Jahr. Das entspricht mehr als 400 Euro pro Monat.

Damit wird deutlich, warum ein Immobilienangebot nicht unabhängig von den Finanzierungskonditionen beurteilt werden sollte. Eine Immobilie, die bei niedrigen Zinsen einen komfortablen Überschuss erwirtschaftet, kann bei höheren Zinsen einen negativen Cashflow erzeugen.

Zinsen und Tilgung getrennt betrachten

Bei der Berechnung sollte zwischen Zins und Tilgung unterschieden werden. Beide Bestandteile werden zwar über die monatliche Kreditrate an die Bank gezahlt, wirtschaftlich erfüllen sie jedoch unterschiedliche Funktionen.

Die Zinsen sind die Kosten für das geliehene Kapital. Die Tilgung reduziert dagegen die Darlehensschuld. Wird beispielsweise innerhalb eines Jahres ein Darlehen um 6.000 Euro getilgt, sinkt die Restschuld entsprechend um diesen Betrag.

Für die monatliche Liquidität spielt diese Unterscheidung zunächst keine Rolle: Sowohl Zins als auch Tilgung müssen bezahlt werden. Bei der Beurteilung des Vermögensaufbaus ist sie dagegen wichtig. Während Zinszahlungen endgültig abgeflossen sind, führt die Tilgung zu einer geringeren Verschuldung.

Deshalb kann eine Immobilie trotz eines geringen oder sogar leicht negativen Cashflows gleichzeitig zu einem Vermögensaufbau führen. Ob dies wirtschaftlich attraktiv ist, hängt jedoch davon ab, wie hoch der erforderliche eigene Kapitaleinsatz ist und welche Gesamtrendite mit der Investition erzielt wird.

Wie wirkt sich die Tilgung auf den monatlichen Cashflow aus?

Eine höhere anfängliche Tilgung führt bei ansonsten gleichen Bedingungen zu einer höheren monatlichen Kreditrate. Dadurch sinkt der Cashflow der Immobilie.

Dafür wird das Darlehen schneller zurückgezahlt und die Restschuld sinkt stärker. Eine niedrigere Tilgung entlastet dagegen zunächst die monatliche Liquidität, führt aber dazu, dass nach Ablauf der Zinsbindung eine höhere Restschuld vorhanden ist.

Welche Tilgung sinnvoll ist, lässt sich daher nicht ausschließlich anhand des aktuellen Cashflows beurteilen. Ein Investor muss zwischen laufender Liquidität und schnellerem Schuldenabbau abwägen.

Gerade bei langen Investitionszeiträumen sollte deshalb zusätzlich betrachtet werden, wie sich die Restschuld entwickelt. Ein heute komfortabler Cashflow kann weniger attraktiv erscheinen, wenn nach zehn oder fünfzehn Jahren noch ein sehr hoher Darlehensbetrag refinanziert werden muss.

Wie viel Eigenkapital sollte eingesetzt werden?

Auch die Höhe des Eigenkapitals beeinflusst die Wirtschaftlichkeit einer Immobilieninvestition. Mehr Eigenkapital reduziert den benötigten Darlehensbetrag und damit in der Regel die laufende Kreditbelastung. Gleichzeitig ist jedoch mehr eigenes Kapital langfristig in der Immobilie gebunden.

Weniger Eigenkapital kann die Eigenkapitalrendite erhöhen, sofern die Immobilie ausreichend rentabel ist und die Fremdkapitalkosten nicht zu hoch sind. Gleichzeitig steigt das finanzielle Risiko. Die monatliche Kreditrate fällt höher aus und unerwartete Kosten oder Mietausfälle lassen sich möglicherweise schwieriger auffangen.

Die höchstmögliche Fremdfinanzierung ist daher nicht automatisch die wirtschaftlich beste Finanzierung. Umgekehrt ist auch ein möglichst hoher Eigenkapitaleinsatz nicht zwangsläufig optimal.

Für einen sinnvollen Vergleich können verschiedene Finanzierungsvarianten durchgerechnet werden. Beispielsweise lässt sich untersuchen, wie sich ein Eigenkapitaleinsatz von 20, 30 oder 40 Prozent auf Darlehenshöhe, Kreditrate, Cashflow und Eigenkapitalrendite auswirkt.

Anschlussfinanzierung als Risiko berücksichtigen

Bei Immobilienfinanzierungen wird der Zinssatz häufig nur für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Nach Ablauf dieser Zinsbindung besteht in vielen Fällen noch eine erhebliche Restschuld. Für diesen Betrag muss anschließend eine neue Finanzierung abgeschlossen werden.

Der zukünftige Zinssatz ist zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs jedoch nicht bekannt. Genau daraus entsteht ein wesentliches Finanzierungsrisiko.

Wurde eine Immobilie beispielsweise mit einem sehr niedrigen Zinssatz finanziert und ist nach Ablauf der Zinsbindung noch eine hohe Restschuld vorhanden, kann ein deutlich höherer Anschlusszins die monatliche Belastung erheblich erhöhen.

Eine langfristige Kalkulation sollte deshalb nicht automatisch davon ausgehen, dass der heutige Zinssatz über die gesamte Haltedauer bestehen bleibt. Sinnvoll ist es, zusätzlich Szenarien mit höheren Anschlusszinsen durchzurechnen.

So lässt sich beispielsweise prüfen, ob die Immobilie auch dann noch tragfähig wäre, wenn der Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung um ein oder zwei Prozentpunkte höher liegt.

Finanzierung nicht nur nach der heutigen Kreditrate beurteilen

Eine günstige monatliche Kreditrate kann dazu verleiten, eine Finanzierung ausschließlich anhand der aktuellen Belastung zu bewerten. Für eine Immobilieninvestition ist jedoch die langfristige Entwicklung entscheidend.

Neben der aktuellen Rate sollten deshalb insbesondere die verbleibende Restschuld, die Dauer der Zinsbindung, mögliche Veränderungen des Zinssatzes und ausreichende Liquiditätsreserven berücksichtigt werden.

Eine solide Finanzierung sollte nicht nur unter den heutigen Bedingungen funktionieren. Sie sollte auch dann noch tragfähig sein, wenn einzelne Annahmen ungünstiger ausfallen als geplant.

Damit wird aus der Renditeberechnung eine langfristige Investitionsrechnung. Statt lediglich das erste Jahr zu betrachten, können Mieteinnahmen, Kosten, Tilgung, Restschuld und Wertentwicklung über einen Zeitraum von zehn, zwanzig oder sogar dreißig Jahren modelliert werden.